La proposition du président américain Donald Trump d’un prêt hypothécaire sur 50 ans peut sembler séduisante pour de nombreux acheteurs d’une première maison aux États-Unis qui cherchent un moyen abordable d’accéder au marché immobilier.
Mais de nombreux observateurs du secteur ont rejeté l’idée de prolonger la période de prêt de 30 ans à laquelle la plupart des Américains souscrivent.
Et il est très peu probable qu’une telle idée fasse son chemin dans un avenir proche au Canada, où les périodes d’amortissement ont été raccourcies au cours des deux dernières décennies.
Trump a lancé cette idée pour la première fois plus tôt cette semaine avec un message sur son site de médias sociaux décrivant une image de l’ancien président Franklin Delano Roosevelt sous le titre “Hypothèque à 30 ans”, à côté d’une de lui-même sous le titre “Hypothèque à 50 ans”.
Cela a été suivi par un message de Bill Pulte, directeur de l’Agence fédérale de financement du logement, qui a déclaré que des prêts hypothécaires plus longs « changeraient complètement la donne ». Dans le même temps, la Maison Blanche a déclaré que l’allongement de l’amortissement pourrait atténuer les pressions sur l’abordabilité du logement.
« Cela signifie simplement que vous payez moins par mois », a déclaré Trump dans une interview à Fox News. “Vous le payez sur une période plus longue. Ce n’est pas un facteur important. Cela pourrait aider un peu.”
Avantages et coûts
Joseph Gyourko, professeur d’immobilier et de finance à la Wharton School de l’Université de Pennsylvanie, affirme qu’un prêt hypothécaire sur 50 ans présente à la fois des avantages et des coûts.
Les avantages sont évidents, a-t-il déclaré, faisant écho à Trump selon lequel le versement hypothécaire mensuel serait inférieur. Mais les coûts incluent le paiement « beaucoup plus » d’intérêts hypothécaires sur la durée du prêt.
Par exemple, selon un calcul de l’Associated Press, une personne achetant une maison de 415 200 $ (le prix de vente moyen d’une maison aux États-Unis en septembre) paierait environ 389 000 $ de plus en intérêts sur une période d’hypothèque de 50 ans par rapport à une hypothèque de 30 ans.
« La raison pour laquelle vous payez des intérêts est que vous amortissez votre prêt très, très lentement », a déclaré Gyourko. « La plupart des paiements du début de l’année sont constitués d’intérêts et non de principal.
“La plupart du temps, vous ne payez que des intérêts sur une longue période”, a-t-il déclaré. “Je dirais donc à mes enfants, qui ont presque 20 ans, de ne pas faire ça. Je ne pense tout simplement pas que les risques en valent la peine.”
Gyourko affirme que le véritable problème de l’accessibilité financière n’est pas la demande, mais le manque d’offre.
“Il s’agit d’une intervention côté demande, et je pense que nous devrions rester concentrés sur la tentative de construire davantage.”
Richard Kent Green, professeur à l’Universville de Californie du Sud, Marshall School of Business et expert des marchés du logement, de la politique du logement et du financement hypothécaire, déclare un 50Un prêt hypothécaire d’un an réduirait les paiements, mais probablement seulement d’un petit montant.
“Une des choses que nous ne savons pas, c’est quel serait le taux d’intérêt sur un prêt à 50 ans par rapport à un prêt à 30 ans. Nous savons qu’il serait plus élevé. Nous ne savons pas de combien.
“Donc, selon le taux d’intérêt, votre épargne pourrait être aussi faible que deux, trois pour cent ou peut-être même moins.”
Plus de gadget que de solution
Pendant ce temps, Green affirme que le détenteur d’un prêt sur 50 ans augmentera considérablement la valeur nette de sa maison. lentement. “Vous serez donc plus vulnérable au défaut de paiement si les conditions du marché changent, si les prix de l’immobilier chutent.”
Il dit considérer la proposition de Trump davantage « comme un gadget que comme une solution ».
Quant au Canada, il existe une différence fondamentale dans la façon dont les prêts hypothécaires sont traités ici par rapport aux États-Unis, a déclaré Penelope Graham, experte en prêts hypothécaires chez Ratehub.ca.
«La principale raison est l’aversion au risque au Canada», a-t-elle déclaré.
De nombreux Canadiens ne connaissent pas la différence entre un renouvellement hypothécaire anticipé et régulier, mais la comprendre pourrait vous faire économiser des milliers de dollars. Mark Ting se joint à nous pour expliquer les principales différences et partager les stratégies qu’il a utilisées pour garantir son propre prêt hypothécaire.
Aux États-Unis, les gens sont bloqués au même taux pendant des décennies et peuvent ne pas renouveler leur prêt hypothécaire du tout pendant cette période, explique Graham, tandis qu’au Canada, un détenteur de prêt hypothécaire renouvellera probablement son prêt hypothécaire trois ou quatre fois sur une période de 25 ou 30 ans.
Ces différences sont dues à la manière dont les prêts hypothécaires sont financés dans chaque pays, a-t-elle expliqué. Aux États-Unis, les prêteurs hypothécaires regroupent leurs prêts hypothécaires en investissements et les vendent sous forme de titres adossés à des créances hypothécaires.
“La raison pour laquelle ils font cela est que cela élimine le risque pour l’institution financière elle-même. Et cela les aide à financer ces prêts”, a-t-elle déclaré. “Et c’est grâce à cette structure qu’ils peuvent proposer ces prêts à très long terme. »
En canetteAujourd’hui, les prêts hypothécaires sont soutenus par des activités de dépôt – comptes d’épargne et CPG, par exemple.
“Et le calendrier de risque dans ces domaines est généralement de cinq à dix ans. Ils ne peuvent réellement le faire en toute sécurité que pendant cinq à dix ans”, a déclaré Graham.
“Aux États-Unis, de nombreux prêts titrisés sont vendus aux investisseurs. Mais au Canada, tout doit être soutenu par des dépôts réels.”
Graham dit qu’il est peu probable que le Canada envisage de prolonger sa période d’amortissement maximale.
“Il y a eu quelques discussions au début, mais elles n’ont vraiment abouti à rien.”
En 2007, le gouvernement Harper a autorisé la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) à assurer des prêts hypothécaires avec des amortissements allant jusqu’à 40 ans. Mais moins d’un an plus tard, à l’ombre de la crise hypothécaire et de la crise financière aux États-Unis, Ottawa a resserré les règles, réduisant la période d’amortissement à 35 ans.
Et cette période d’amortissement a continué de diminuer.
Le gouvernement l’a fait par étapes, dit Graham, mais a finalement ramené la période d’amortissement à ses 25 ans actuels pour les emprunteurs assurés et à 30 ans pour les emprunteurs non assurés.
Elle dit que le gouvernement a légèrement assoupli l’année dernière, mais uniquement pour les acheteurs d’une première maison assurés, leur permettant d’amortir jusqu’à 30 ans.
“Mais c’est vraiment la seule modification que nous avons vue concernant la durée d’amortissement. Et il est peu probable qu’ils reviennent en arrière et rendent largement disponible un amortissement sur 40 ans”, a-t-elle déclaré.
“Et la raison en est que plus une hypothèque est longue, plus elle est intrinsèquement risquée et coûteuse.”
Le gouvernement fédéral autorise des périodes de remboursement hypothécaire plus longues pour les premiers acheteurs ayant des prêts hypothécaires assurés sur des maisons nouvellement construites. Andrew Chang explore les avantages et les inconvénients d’un amortissement sur 30 ans par rapport à la règle précédente de 25 ans pour les futurs propriétaires. CORRECTION : À 1 min 38 s dans cette vidéo, nous avons mal calculé que 20 % de 500 000 $ équivaut à 125 000 $. C’est 100 000 $. Il a été supprimé pour plus de clarté.
Dans une déclaration à CBC News, Professionnels hypothécaires du Canada a déclaré qu’il préconise depuis longtemps de prolonger les amortissements assurés de 25 à 30 ans et qu’il continue d’encourager le gouvernement fédéral à élargir cette option à tous les acheteurs.
Mais il reconnaît que « toute considération de périodes d’amortissement plus longues doit être soigneusement équilibrée pour protéger la stabilité et l’intégrité de notre système ».
L’expert hypothécaire Ron Butler affirme que même si le gouvernement a apporté quelques modifications à l’amortissement, il a prouvé qu’il était réticent à apporter ce changement.
“Le gouvernement aime le fait que les prix baissent. Il ne veut pas créer de relance artificielles avec un amortissement de 40 ou… 50 ans.”
Cependant, il estime qu’ils ont atteint le point où ils pourraient autoriser un amortissement sur 30 ans. période pour tous.
“Pas encore, mais ça arrive bientôt.” » dit Butler. “Mais ce sera tout à court terme.”